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If you are considering selling a property in Spain, it is essential to understand how Capital Gains Tax (CGT) works, especially depending on whether you are a Spanish tax resident or non-resident.
For Non-Tax Residents in Spain
This applies if you live outside Spain for more than 183 days per year and your main tax interests are based in another country.
1. Flat Capital Gains Tax Rate
Non-residents pay a flat 19% tax on the profit made from the sale (the difference between the sale price and the original purchase price, minus eligible expenses such as renovations and professional fees).
2. 3% Withholding on Sale
When a non-resident sells a property, the Spanish tax authorities automatically withhold 3% of the sale price to ensure the tax is paid. This amount is deducted at completion.
If your final CGT liability is lower than 3%, you can reclaim the difference through your tax return.
3. No Main Residence Exemptions
Unlike tax residents, non-residents do not qualify for CGT exemptions based on reinvestment in another main residence.
For Tax Residents in Spain
This applies if you live in Spain for more than 183 days per year.
a) Main Residence (Primary Home)
Reinvestment exemption:
If you sell your main residence and reinvest the full sale proceeds into another main residence in Spain or the EU within two years, you may be exempt from Capital Gains Tax. A key requirement is that the property must have been your main residence for at least the previous three years.
Age-related exemption:
If you are over 65 years old and sell your main residence, you are fully exempt from CGT, with no reinvestment requirement.
Other Properties (Not Your Main Residence)
For properties that are not your main residence, tax residents pay CGT based on progressive tax bands:
-
19% on the first €6,000 of gains
-
21% from €6,001 to €50,000
-
23% from €50,001 to €200,000
-
27% from €200,001 to €300,000
-
28% on gains above €300,000
There is no reinvestment exemption for these properties.
Comparative Summary
| Concept | Tax Residents | Non-Tax Residents |
|---|---|---|
| CGT applies | Yes | Yes |
| Tax rate | Progressive (19% → 28%) | Flat 19% |
| Main residence reinvestment exemption | Yes | No |
| Exemption if over 65 (main residence) | Yes | No |
| 3% withholding on sale | Not mandatory | Yes (advance payment) |
🇪🇸
Impuesto sobre las ganancias de capital en España: vendedores residentes vs no residentes
Si estás pensando en vender una propiedad en España, es esencial entender cómo funciona el impuesto sobre las ganancias de capital (CGT), especialmente dependiendo de si eres residente fiscal en España o no.
Para personas no residentes fiscales en España
Esto se aplica si vives fuera de España más de 183 días al año y tus principales intereses fiscales están en otro país.
1. Tipo fijo del impuesto sobre las ganancias de capital
Los no residentes pagan un 19 % fijo sobre el beneficio obtenido de la venta (la diferencia entre el precio de venta y el precio original de compra, descontando gastos elegibles como reformas y honorarios).
2. Retención del 3 % al vender:
Cuando un no residente vende su propiedad, las autoridades fiscales españolas retienen automáticamente el 3 % del precio de venta para asegurar que el impuesto se pague. Esta cantidad se deduce en el momento del cierre de la venta.
Si tu impuesto final es menor al 3 %, puedes reclamar la diferencia en tu declaración de impuestos.
3. No hay exenciones por vivienda habitual:
A diferencia de los residentes, los no residentes no califican para exenciones por re invertir en otra vivienda habitual.
Para personas residentes fiscales en España
Esto se aplica si vives más de 183 días al año en España.
a) Vivienda habitual (tu residencia principal)
Exención por reinversión:
Si vendes tu vivienda habitual y re inviertes el importe íntegro en otra vivienda habitual en España o en la UE dentro de los 2 años siguientes, puedes quedar exento del impuesto sobre las ganancias de capital. Un requisito imprescindible esque hayas vivido allí los últimos 3 años.
Exención por edad:
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, estás totalmente exento de CGT sin necesidad de re invertir.
Para este tipo de inmuebles que no son tu vivienda habitual, los residentes pagan el impuesto según tramos progresivos:
Para estas propiedades no hay exención por reinversión.
Resumen comparativo
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